A quoi servent les assurances annexes au crédit ?

Contracter un

crédit immobilier

revient à s'engager sur 15, 2 ans, parfois plus. C'est une décision importante dans une vie. Plus le montant du crédit est élevé et plus sa durée est longue, plus les risques (décès, accident de travail, perte d'emploi,...) sont importants. Une assurance emprunteur est un moyen efficace de protection. Elle offre une réelle sécurité à l'emprunteur ainsi qu'à son entourage. En effet, en cas de décès, d'invalidité au travail voire de chômage prolongé de l'emprunteur, l'assureur prend en charge tout ou partie des mensualités restant dûes.
On distingue 2 types d'assurance-crédit :

- l'assurance "décès-invalidité", qui est obligatoire,
- l'assurance "perte d'emploi", qui n'est pas toujours obligatoire.

A quoi une demande de crédit sur .com m'engage-t-elle ?

Vous ne prenez aucun engagement en constituant un dossier, ni auprès de .com ni auprès de nos banquiers partenaires. Vous pourrez recevoir des propositions en ligne mais vous n'êtes pas obligés de souscrire un crédit.

Avec quels prêts aidés puis-je financer l'acquisition ou la construction de ma résidence secondaire ?

La plupart des prêts aidés ne peuvent financer l'acquisition ou la construction d'une résidence secondaire. Seul le prêt épargne-logement peut être utilisé à cette fin.

Comment

choisir entre caution

et hypothèque ? L'établissement financier qui vous octroiera un prêt demandera des garanties, en cas de défaut de paiement, même si votre profil est jugé satisfaisant. Caution et hypothèque sont les deux principaux types de garanties. Si vous pouvez bénéficier de la caution d'une mutuelle ou de votre entreprise, profitez-en, c'est la solution la moins onéreuse : elle présente un coût très faible et est parfois gratuite. Demander une caution familiale ou de l'un de vos proches, est également gratuit mais peut se révéler délicat. Les banques l’acceptent de moins en moins. Pour les prêts d'un montant peu important (moins de 3.€), préférez les formules de caution, qui sont à la fois moins chères et plus souples que l'hypothèque. Vous éviterez de plus les frais de main levée en cas de revente du logement. Pour les prêts d'un montant plus élevé, la caution est généralement moins coûteuse que la prise d'hypothèque mais il existe des exceptions. Le Privilège de Prêteur de Deniers peut se réveler plus économique.

Comment choisir entre prêt amortissable et prêt in fine ?

La majorité des prêts accordés sont des prêts amortissables : les mensualités versées couvrent en partie les intérêts, et en

partie le remboursement

du capital. Certains emprunteurs préfèrent souscrire à un prêt in fine : les mensualités ne couvrent que les intérêts, et le capital est remboursé intégralement, en une seule traite, après coup. Le choix de la meilleure solution dépend du niveau de vos revenus. Pour un emprunt d'un montant donné, le coût des intérêts, et donc le coût total du crédit, sera plus important avec un prêt in fine : vous payez davantage d'intérêts car le capital n'est pas amorti sur la durée de l'emprunt. En contrepartie, vous pouvez placer chaque mois les sommes non consacrées au remboursement du capital. Cette formule peut être intéressante dans la mesure où les intérêts que vous payez sont déductibles de vos revenus (

défiscalisation

). Si le placement effectué est peu fiscalisé, vous pourrez allèger au total suffisamment votre charge d'impôt pour compenser les effets du surcoût du crédit. En conclusion, faites donc vos calculs, mais sachez qu'il est généralement plus intéressant d'

emprunter in fine

si vous êtes dans la dernière tranche d'imposition de l'Impôt sur le Revenu.

Comment choisir entre un

taux variable

pur et un

taux variable

capé? En échange d'un taux plus élevé (écart de l'ordre de ,5 à 1%), les prêts à

taux variable

"capé" (ou "sécurisé") offrent une plus grande sécurité que les

taux variable

s purs (sans plafond). En effet, la variation

possible du taux

est limitée ("capée") à la hausse, même si l'indice de référence s'envole. Vos mensualités évoluent en fonction du taux, lequel est souvent sécurisé dans un tunnel +1/-1 ou +2/-2. Le choix dépend donc du niveau de risque que vous êtes prêt à accepter. Si vous souhaitez souscrire votre

crédit immobilier

à taux variable et que vous ne comptez pas revendre votre bien à court ou moyen terme, nous vous recommandons de souscrire à taux variable capé pour la sécurité qu’il procure. La plupart des banques de dépôt proposent ces formules, en plus du taux variable pur.

Faut-il emprunter sur 3 ans ?

Il y a encore quelques années, les prêts les plus longs s'étendaient sur 15 ou 2 ans. Aujourd'hui, les banques françaises peuvent parfois proposer des prêts d'une durée de 3 voire 35 ans. L'avantage est que vous avez des mensualités plus faibles à emprunt égal. Vous pouvez aussi envisager d’emprunter plus avec les mêmes mensualités de remboursement (et donc d’acheter plus grand). En contrepartie, en doublant la durée de l'emprunt, vous faites plus que doubler le coût total du crédit, c'est-à-dire l'ensemble des frais que vous allez supporter. Exemple : en contractant un prêt de 15.€ sur 15 ans à un taux de 4.%, vous rembourserez au total 199.8€. En empruntant le même montant et avec le même taux sur 3 ans, vous rembourserez au total 257.76€. Il est donc préférable, si vous pouvez vous le permettre, d'éviter d'emprunter sur une durée aussi longue.

Je travaille dans une petite entreprise, est-ce un désavantage pour obtenir mon prêt ?

En général, les banques ne prennent pas en compte ce critère. Si le prestige de l’employeur est un critère subjectif, votre ancienneté dans l'entreprise, votre type de contrat de travail et la régularité de vos revenus seront en revanche les éléments les plus importants dans l’étude de votre dossier.

Peut-on emprunter sans apport personnel ?

Oui, il est possible d'emprunter sans apport personnel, c'est-à-dire sans apporter d'argent à l'opération. Toutefois, vous obtiendrez des conditions moins favorables et la banque vous demandera plus de garanties. A titre indicatif, le taux d'intérêt sur 15 ans pour un dossier "plutôt bon" est en moyenne de 3,5% avec un apport personnel de 3%, contre 3,75% sans apport personnel

Pourrai-je vendre le bien acquis avant d'avoir fini de rembourser mon prêt ?

Oui, c'est tout à fait possible. Mais cela sera plus ou moins facile selon le contrat que vous avez signé. Plusieurs obstacles peuvent apparaître :

- d'une part, vous devrez rembourser votre emprunt par anticipation et vous paierez des pénalités de remboursement. Elles peuvent s'élever jusqu'à 3% du capital restant à rembourser, et sont en général plus élevées dans le cas d'un prêt à taux fixe que dans le cas d'un prêt à taux révisable.
- d'autre part, si votre opération a été garantie par une hypothèque, vous devrez acquitter des frais de main levée. Si vous ne pensez garder votre logement que pendant quelques années, préférez la caution ou le nantissement, plus souples, à l'hypothèque.

Qu'est-ce qu'un prêt à taux capé ?

Il s’agit d’une forme de taux révisable conçu par les banques pour protéger leurs clients d'une trop forte hausse des taux. Avec cette formule, le taux de votre emprunt est révisé périodiquement, mais ne peut dépasser un "cap" ou "plafond" défini lors de la signature du contrat. Il s'agit généralement du taux de départ auquel on ajoute de 1 à 3% selon les contrats. En conséquence, les hausses et baisses de l'indice seront répercutées, mais vos mensualités ne pourront dépasser un certain montant connu à l'avance. Ce prêt offre un taux de départ plus élevé qu'un prêt révisable sans couverture mais offre en échange une plus grande sécurité.

Qu'est-ce qu'un prêt à taux révisable sécurisé sur la durée ?

Il s'agit d'une variante du prêt à taux révisable. Son taux est révisable périodiquement et peut varier sans limite (il n'est donc pas "capé"), mais les mensualités ne peuvent augmenter que dans la limite de la hausse des prix (2% en 1999). Vos mensualités sont donc plafonnées, le plafond augmentant faiblement chaque année. Si cela ne suffit pas à "éponger" la hausse des taux, la durée du crédit s'allonge . Cette formule est relativement complexe et doit être utilisée avec précaution. En revanche, le taux proposé est plus faible qu'un taux révisable capé, tout en restant plus élevé qu'un taux révisable "pur".

Qu'est-ce qu'un prêt amortissable ?

La majorité des prêts octroyés par les banques sont amortissables. Par opposition au cas du prêt in fine, le remboursement du capital est étalé dans le temps. Pendant la durée du prêt, vous remboursez à la fois le capital et les intérêts. Remarque : Pour les prêts à échéances constantes, la part liée aux intérêts diminue avec le temps, alors que la part liée au remboursement du capital augmente.

Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?

Par opposition au prêt amortissable, il s'agit d'un prêt dont vous ne remboursez, pendant sa durée, que les intérêts. Le capital n'est pas amorti mais est remboursé en une seule fois, à l'échéance. Les intérêts payés sont plus élevés que pour un prêt amortissable, mais sont déductibles de vos revenus. Vous pouvez donc faire de substantielles économies d'impôt, surtout si votre taux d'imposition est élevé. De plus, les mensualités pendant la durée du crédit sont beaucoup plus faibles : en plaçant l'argent non consacré au paiement de vos mensualités, vous pouvez engranger des revenus réguliers et importants.

Qu'est-ce qu'un Privilège de Prêteur de Deniers ?

Il s'agit d'une garantie donnant à la banque la priorité sur tous les autres créanciers et toutes les autres garanties en cas de défaut de paiement de votre part. Son fonctionnement est identique à celui de l'hypothèque. Il ne peut cependant s'appliquer qu'aux biens existants, et ne convient pas aux logements en construction. L’inscription en privilège de prêteur de deniers a pour avantage d’être moins onéreux que l’hypothèque traditionnelle : en effet, l’IPPD n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.

Qu'est-ce qu'une caution ?

Une caution est une garantie : un tiers s'engage à payer à votre place si vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit. La caution peut être :

- une personne physique (parents, amis, ...)
- une société spécialisée (Socami, Crédit Logement, Camca,...)
- "professionnelle" (mutuelle)

Qu'est-ce qu'une hypothèque ?

Une hypothèque est une garantie permettant à la banque d'obtenir la revente du bien que vous avez acquis si vous êtes dans l'incapacité de payer vos mensualités. Elle doit être constatée par un acte notarié. Si vous vendez le bien acquis avant l'échéance de l'hypothèque, vous devrez acquitter des frais de mainlevée. Si vous avez le choix, l'hypothèque est déconseillée pour des emprunts d'un faible montant en raison de son coût, de sa rigidité et des formalités administratives à accomplir

Qu'est-ce que l'apport personnel ?

L'apport personnel est la somme que vous allez investir dans votre projet sans emprunter auprès d'une banque. Il s'agit :

- de la partie de vos économies que vous consacrez au projet,
- de certains prêts aidés qui complètent ou constituent votre apport : Prêt Epargne Logement, Prêt %, Prêt 1% Logement ou Prêt Fonctionnaire.
La présence d’un apport sera un point fort de votre dossier de

crédit immobilier

. Plus votre apport personnel est important, meilleures seront les conditions que vous consentira la banque.

Qu'est-ce que le TEG ?

Le Taux Effectif Global est le taux mesurant le coût total d'un prêt, tous frais inclus. Aux intérêts calculés à partir du taux nominal s'ajoutent les frais d'assurance et de garantie, et les frais de dossier. Il doit obligatoirement figurer sur votre offre de prêt, et vous permet de comparer plusieurs offres entre elles. Remarque : le TEG est généralement un taux annuel. Le TEG mensuel correspondant est parfois précisé.

Qu'est-ce que refinancer un crédit ?

Refinancer un crédit consiste à rembourser un crédit par anticipation, et parallèlement à réemprunter à un taux plus intéressant pour profiter d'une baisse de taux. Le refinancement concerne principalement les prêts à taux fixe, puisque les

taux variables

permettent par définition de bénéficier des baisses de taux. Pour refinancer un prêt à taux fixe, vous devrez payer des pénalités de remboursement anticipé, qui peuvent s'élever jusqu'à 3% du capital restant dû. En conclusion, le refinancement d'un crédit n'est intéressant que si vous pouvez obtenir un taux nettement plus bas que celui de votre crédit actuel, et s'il reste encore du temps de remboursement. Cette solution est avantageuse si les taux d'intérêt ont fortement baissé ou si votre situation financière s'est nettement améliorée depuis le moment où vous avez contracté l'emprunt.

Que dois-je payer à .com ?

Notre service est entièrement gratuit pour vous. Vous n'aurez rien à payer.

Quel est le montant minimum d'apport personnel ?

En général, les banques exigent un apport personnel d'au moins 1%, sachant que 2 à 3% d'apport personnel sont particulièrement appréciés. Les conditions de votre crédit n'en seront que meilleures. Il est cependant possible d'emprunter sans aucun apport personnel. Mais cela reste bien sûr plus difficile (nécessité de garanties) et plus cher. Certaines banques pourront parfois vous financer jusqu'à 11%, c'est-à-dire inclure les frais de notaire dans le financement. Mais cela reste rare.

Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?

Le compromis de vente est un engagement ferme et définitif. Le vendeur et l'acheteur s'entendent sur la vente d'un bien immobilier et ne pourront renoncer à l'acquisition, sauf si une des conditions suspensives prévues dans le contrat se réalise. En signant une promesse unilatérale de vente, le vendeur s'engage à ne vendre à personne d'autre qu'au candidat acquéreur. Si l'acheteur veut effectuer la transaction, le vendeur sera obligé de l'accepter. Par contre, l'acheteur conserve le droit de ne pas acquérir le bien. S'il renonce à la vente, il lui en coûtera le montant de l'indemnité d'immobilisation qui sera versée au vendeur lors de la signature de la promesse de vente. La promesse de vente est donc une formule moins contraignante pour l'acquéreur. Elle est également moins contraignante pour le vendeur, car il pourra envisager à nouveau la négociation de son bien (après avoir encaissé l'indemnité d'immobilisation), sans être confronté à des difficultés judiciaires ou fiscales.

Quelle est la différence entre un taux fixe et un taux révisable ?

Le taux peut être fixe ou variable. Dans le premier cas, les mensualités seront constantes sur toute la durée du prêt. Dans le second cas, le taux d'intérêt, et donc les mensualités, sont susceptibles de variations à la hausse comme à la baisse. Ces variations sont fonction de l'évolution d'un indice de référence. Pour protéger leurs clients contre de trop fortes hausses de taux, les banques ont mis au point d'autres types de

taux variables

, les

taux variables

capés : le taux ne peut dépasser un "cap" ou plafond défini à la signature du contrat de prêt. Remarque : de nombreuses formules existent pour sécuriser les

taux variables

. Votre préférence dans ce domaine doit être liée à votre degré d'acceptation du risque :

- les taux fixes sont sûrs, mais les mensualités correspondantes sont comparativement légèrement plus élevées.
- les taux variables présentent des mensualités plus basses au début du prêt, mais cela peut changer au fil des années.
- les taux révisables capés présentent des mensualités initiales et un niveau de risque intermédiaires.

Quelle est la durée moyenne des prêts aujourd'hui ?

Aujourd'hui, la grande majorité des prêts ont des durées variant entre 15 et 25 ans. Toutefois, nous vous conseillons de choisir la durée de votre emprunt en priorité en fonction de vos capacités de remboursement.

Quelles assurances sont obligatoires pour obtenir un

crédit immobilier

? L'assurance "Décès-invalidité" est obligatoire. L'assurance "Perte d'emploi" n'est pas toujours obligatoire, mais certaines banques peuvent l'exiger, en fonction de votre situation personnelle. Demandez conseil à votre conseiller .com

Quels éléments la banque va-t-elle prendre en compte pour étudier et apprécier mon dossier ?

La banque va chercher à déterminer votre "profil de risque", c'est-à-dire qu'elle va chercher à évaluer votre capacité à rembourser votre crédit immobilier et la probabilité de défauts de paiement. Bien sûr, plus votre dossier présente un risque important, plus le taux qu'elle proposera sera élevé. Le taux est la rémunération du risque pris par la banque. Voici quelques uns des critères qui vont intervenir dans l'étude de votre dossier :

- niveau et régularité de vos revenus,
- capacité d'épargne : épargner déjà via un CEL ou un PEL est un avantage indéniable,
- stabilité professionnelle : il sera très difficile d'obtenir un emprunt si vous êtes en période d'essai ou si votre emploi est jugé très instable,
- montant de l'apport personnel,
- nombre de personnes à charge,
- niveau d'endettement. Les charges de remboursement du prêt ne doivent pas amener vos remboursements à excéder 33% de vos revenus,
- situation matrimoniale.

Plus généralement, la banque va évaluer vos charges et revenus présents et futurs afin de déterminer votre capacité de remboursement. Notre comparateur de crédit immobilier vous permet d’obtenir une réponse de principe immédiate. Tous les critères que nous venons de détailler seront pris en compte.

Quels sont les taux pratiqués aujourd'hui ?

Actuellement, les taux fixes varient en moyenne entre 3.5% et 4.5% selon la durée (entre 5 et 25 ans) et le niveau d'apport personnel. Ils peuvent se révéler plus bas encore pour de très bons dossiers. Pour les taux variables "purs" : de 2.65% à 3.15%. Encore une fois, tout dépend de la durée de l'emprunt et de votre niveau d'apport. Vous pouvez consulter notre "Baromètre des taux .com" afin de connaître les taux de crédits actualisés.

Si j'ai des revenus confortables, puis-je tout de même avoir droit aux prêts aidés ?

La plupart des prêts aidés sont destinés à favoriser l'accession à la propriété des ménages à faibles revenus. Pour y avoir accès, vos revenus ne doivent pas dépasser des plafonds. c'est le cas pour le prêt à % et le Prêt d'Accession Sociale (PAS). Néanmoins, certains prêts aidés sont attribués sans condition de ressources. Il s'agit du :

Une personne de ma famille peut-elle me céder les avantages de son PEL ou CEL ?

Oui. En complément de vos propres droits à prêts, un membre de votre famille (parent, enfant, frère, soeur, oncle, tante, nièce, neveu) ou de la famille de votre conjoint peut vous céder les droits à prêt de son PEL ou de son CEL. Vous pouvez alors majorer votre capacité d'emprunt immobilier, sans toutefois dépasser les plafonds.